Zu Beginn wurden zwei Umfragen unter den Teilnehmenden durchgeführt, die interessante Einblicke in die aktuelle Stimmung geben.
Technologieoffenheit:
- 56 % sehen Technologieoffenheit eher kritisch und verbinden sie mit Unsicherheit
- 37 % halten Technologieoffenheit grundsätzlich für richtig
Prioritäten der Unternehmen für 2026:
- Finanzstabilität (höchste Priorität)
- Dekarbonisierung
- Digitalisierung
- Mieterzufriedenheit
Wohnungswirtschaft: Unsicherheit durch fehlende gesetzliche Konkretisierung
Ein zentrales Thema in den Ausführungen von Gedaschko ist die fehlende Klarheit bei regulatorischen Rahmenbedingungen.
Er beschreibt, dass viele aktuell diskutierte Punkte zwar politisch adressiert sind, jedoch noch nicht in konkrete gesetzliche Regelungen überführt wurden. Dadurch entsteht Unsicherheit in der Branche.
So formuliert er:
„…weil vieles wird nachher tatsächlich von der Ausgestaltung abhängen…“
und ergänzt, dass derzeit noch nicht absehbar sei, was daraus später werde.
Vor diesem Hintergrund hält sich die Branche bei Bewertungen bewusst zurück und wartet auf konkrete gesetzliche Ausformulierungen.
Für Wohnungsunternehmen bedeutet das konkret, dass Investitionsentscheidungen zunehmend unter Unsicherheit getroffen werden müssen.
Steigende Baukosten und unsichere Zinsentwicklung
Neben regulatorischen Fragen verweist Axel Gedaschko auf die wirtschaftliche Situation der Branche.
Anhand konkreter Beispiele beschreibt er deutliche Kostensteigerungen, etwa bei Stahl mit Anstiegen von bis zu 40 Prozent sowie bei Erschließungsmaßnahmen mit rund 20 Prozent. Diese Entwicklungen könnten sich entlang der gesamten Lieferkette auswirken.
Auch bei den Zinsen zeichnet sich aus seiner Sicht keine Entspannung ab. Vielmehr sei aktuell nicht davon auszugehen, dass die Bauzinsen kurzfristig sinken werden.
Gleichzeitig steigt damit der Druck, Investitionen noch stärker hinsichtlich Wirtschaftlichkeit und Timing zu priorisieren.
Begrenzte Infrastruktur als zusätzlicher Engpass
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Situation der Energieinfrastruktur.
Gedaschko weist darauf hin, dass die Netzbetreiber aktuell mit erheblichen Herausforderungen beim Netzausbau konfrontiert sind und die bestehenden Netze vielfach ausgelastet sind.
„…die Netzbetreiber [haben] massive Probleme mit dem Netzausbau, die Netze sind dicht.“
In der Praxis bedeutet das, dass neue Anschlüsse teilweise kaum noch möglich sind. Daraus können zusätzliche Kosten entstehen, die auch die Wohnungswirtschaft betreffen.
Damit gewinnt die Frage an Bedeutung, wie Energie stärker vor Ort genutzt und geplant werden kann.
CO₂-Preis und ETS2: Verschiebung und Begrenzung
Beim europäischen Emissionshandel nennt Gedaschko zwei zentrale Entwicklungen.
Zum einen wird der Start von 2027 auf 2028 verschoben. Zum anderen soll eine Preisbegrenzung eingeführt werden.
Diese wird nach seinen Angaben im Bereich von 45 bis 60 Euro pro Tonne CO₂ liegen. Damit bewegt sich der Preis in einem ähnlichen Bereich wie heute, sodass keine zusätzliche Kostensteigerung pro Tonne zu erwarten ist.
Finanzierung bleibt zentrale Herausforderung
Ein wesentlicher Punkt in den Ausführungen ist die Frage der Finanzierung der Dekarbonisierung.
Axel Gedaschko verweist auf den europäischen Klimasozialfonds, der insgesamt 65 Milliarden Euro umfasst und durch nationale Mittel ergänzt wird. Diese Mittel werden jedoch über mehrere Jahre und auf alle EU-Staaten verteilt. Deutschland erhält dabei rund 8 Prozent, was etwa 7,1 Milliarden Euro entspricht.
Vor diesem Hintergrund betont er:
„…alles, was wir jetzt tun … wird am Ende des Tages Geld kosten und das muss refinanziert werden…“
Damit stellt er klar, dass Investitionen ohne entsprechende Refinanzierung nicht tragfähig sind.
Für Unternehmen rückt so die Frage in den Mittelpunkt, wie sich Maßnahmen wirtschaftlich bewerten und priorisieren lassen.
Klimaschutzprogramm: Zielerreichung fraglich
Auch das Klimaschutzprogramm bewertet Gedaschko kritisch.
Er verweist darauf, dass das Programm 2023 als rechtswidrig eingestuft wurde, da die vorgesehenen Maßnahmen nicht ausreichen, um die CO₂-Reduktionsziele zu erreichen.
Beim aktuellen Entwurf sieht er ebenfalls eine deutliche Lücke zwischen Zielsetzung und tatsächlicher Wirkung.
Gesetzgebung aus Sicht der Umsetzbarkeit
Beim Gebäudemodernisierungsgesetz legt Gedaschko den Fokus auf die praktische Umsetzbarkeit.
Er macht deutlich, dass Maßnahmen aus Sicht der Branche daran gemessen werden, ob sie den sogenannten Praxispfad erleichtern oder erschweren. Entscheidend sei dabei auch, wie die Förderung ausgestaltet wird und ob sie die Umsetzung unterstützt.
Bedeutung der kommunalen Wärmeplanung
Ein wichtiger Baustein für die zukünftige Entwicklung ist aus seiner Sicht die kommunale Wärmeplanung.
Diese bewertet Gedaschko als einen der zentralen Hebel, um die Umsetzung von Dekarbonisierungsmaßnahmen zu erleichtern. Gleichzeitig bleibt offen, wie die konkrete Ausgestaltung in der finalen Gesetzgebung aussehen wird.
Quartiersansätze gewinnen an Bedeutung
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der stärkeren Betrachtung von Quartieren.
Axel Gedaschko kritisiert, dass bisher häufig einzelne Gebäude im Fokus standen, obwohl viele Anforderungen sinnvoller auf Quartiersebene umgesetzt werden könnten.
Er beschreibt die bisherige Herangehensweise als nicht zielführend und sieht hier Potenzial für eine effizientere Umsetzung.
Damit steigt auch die Bedeutung integrierter Betrachtungen über einzelne Gebäude hinaus.
Kostenentwicklung bei Fernwärme
Im Bereich Fernwärme verweist Gedaschko auf steigende Preise, die aus seiner Sicht für Mieterinnen und Mieter zunehmend schwer tragbar sind.
Gleichzeitig begrüßt er Maßnahmen wie mehr Preistransparenz und die Einführung von Schlichtungsstellen, um den Markt besser regulierbar zu machen.
Europäische Vorgaben und Umsetzung
Bei der Umsetzung europäischer Regelungen spricht sich Gedaschko dafür aus, diese ohne zusätzliche nationale Verschärfungen umzusetzen.
Er betont, dass eine 1:1-Umsetzung ohne sogenanntes „Goldplating“ erfolgen sollte. Gleichzeitig bleibt unklar, wie die konkrete Umsetzung im Detail aussehen wird.
Neue Anforderungen im Neubau
Für den Neubau nennt Gedaschko klare zeitliche Vorgaben:
- Öffentliche Nichtwohngebäude sollen ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden
- Neubauten im Wohnbereich sollen ab 2030 diesen Standard erfüllen
Wärmelieferverordnung und steigende Kosten
Zur aktuellen Regelung sagt Gedaschko, es handele sich um eine „rückwärtsgewandte Kostenneutralität“.
Gleichzeitig verweist er auf steigende Kosten, unter anderem bei Biogas und Fernwärme, und sieht hier Anpassungsbedarf.
Zentrale politische Forderung
Abschließend formuliert Gedaschko eine klare Erwartung an die Politik:
Investitionen in die Dekarbonisierung werden Kosten verursachen, die nicht einseitig von den Unternehmen getragen werden können.
„…es kann nicht sein, dass der Investor alle Entscheidungen trägt, bezahlt und nicht refinanziert bekommt.“
Damit stellt er die Frage der Refinanzierung in den Mittelpunkt der weiteren politischen Diskussion.
Fazit
Die Ausführungen von Axel Gedaschko zeigen, dass die Wohnungswirtschaft aktuell vor mehreren gleichzeitigen Herausforderungen steht:
- wirtschaftlicher Druck durch steigende Kosten
- Unsicherheiten bei regulatorischen Rahmenbedingungen
- hohe Anforderungen an die Dekarbonisierung
- offene Fragen bei der Finanzierung
Gleichzeitig wird deutlich, dass Unternehmen zunehmend vor der Aufgabe stehen, diese Rahmenbedingungen in konkrete, wirtschaftlich tragfähige Strategien zu übersetzen.
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